二手房买卖

1、认购资格（认房认贷）
2、准备资金
3、定金（法律规定定金的数额上限是总房款的20%）
4、首付款
5、尾款，即贷款（等额本息、等额本金）
6、中介费（最高成交价格3%）
7、税费（个人所得税、契税、增值税、城建税、印花税、土地增值税、教育附加费、综合地价款、土地出让金等）

红色标记税费由购房人承担，并且必须在过户之前缴纳
必须提前了解（契税、个人所得税、营业税）的免税政策

8、契税（网签交易价格的1%-3%）
9、增值税（合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%）

不满2年：总价/1.05%*5.6%
满2年以上：普通住宅（免征）、非普通住宅（差价/1.05%*5.6%）

10、个人所得税

满五唯一：免个人所得税
计算方式：合同成交价的1%；交易差价的20%

避税的危害

过户时产生的税费由买房承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担

如何选房

1、明确房子性质

商品房、小产权房、回迁房、房改房等；
法律上的分类：商品房（一手房，采用期房预售制）、存量房（二手房）

买房时，土地性质由“划拨”变成“出让”，房子才有从0开始70年使用权，且70年产权是不会重新计算的。

军产房、央产房、校产房

公房性质的房屋，上市有不少限制条件；
军产房不能起诉

2、选择小区

一定要看房（有没有业委会、楼道干不干净、电梯好不好用、安保是否严密、物业评价如何、车位状况、小区环境及公共配套设施）

3、选房

环境、噪音、户型、面积、采光、通风、楼层、房屋产权（纠纷“填平原则”）

房屋产权纠纷解决方法：拉产调

中介

· 不要太信任中介
· 找多个中介
· 找大的中介

中介公司拼的是规模，而不是服务；中介拼的是业绩，而不是口碑

中介费在居间服务合同中；
第一次签字在看房的时候，会签看房确认单，防跳单条款藏在其中。
第二次签字是买卖合同、补充协议，此时决定你的中介费是几个点，代书费：中介代劳书写部分。
第三次签字是网签、面签、预约登记等。

针对中介费讨价还价：看房后、签合同前

砍价

价格谈判原则：
1、凡是涉及价格、交易流程比较敏感问题，见面聊
2、谈判时间越长，对买家越有利
3、成交越早，对买家越有利

谈判内容：
1、价格
2、交易顺序（先付多少钱，后付多少钱，什么时候付款）
3、时间（什么时候办完贷款，什么时候过户）
4、解抵押
5、税费
6、共有权（夫妻共同财产）
7、网签（什么时候做，什么价格做）
8、定金
9、户口
10、租户
11、交房
12、过户
13、签约（定金协议、范本合同、补充协议）
14、付款

合同如何签

注意事项：
1、抵押贷款、租赁合同
2、房子价格、房款支付方式
3、物业交割，需业主承担的费用
4、交房时间
5、违约金（逾期交房、逾期付款）
6、一房二卖，填写银行同期贷款利率
7、税费
8、过户违约金

补充协议：

1、共有权问题，如何规避风险
2、住房抵押贷款的问题
3、其他抵押权人的抵押
4、买方把钱支付给抵押权人，抵押权人配合解抵

业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”
乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担

商品房买卖

不建议买期房
提前确认商品房五证（国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）

城市规划（容积率、层高、绿化）在前，项目规划在后

地名：规划局办公司定义名
推广名：开发商楼盘名
项目名：开发商报给政府的名字
土地名：
拆迁、招拍挂时期，政府根据规划，给予的土地编号

注意“代征”道路和绿地

· 如何获取相关文件？

政府门户网站、去指定政府部门查询、城建档案馆

· 如何避开商品房的“坑”？

看看开发商其他楼盘情况、只买贵的不买最好的（邻居的能力越强，对你越有帮助）

· 售楼处怎么看怎么问？

手机风行模式，录音；
选一个话多，级别高的销售；
要对沙盘图高度敏感，小区内道路和绿化；
别太在意赠送面积，阳台、设备平台、飘窗等位置是偷面积的重点区域；
凡是我们关心的问题应该让销售进行充分的解释和说明；
收集广告信息，拍照留底；

广告被认为是合同的一部分需要满足两个条件：广告内容明确具体、广告要对房屋价格构成重大影响；

· 签认购书时留心眼

正式购房合同何时可以见到

商品房合同

1、认购书

内容：成交价格、房号、定金、何时签订正式合同、不签合同会怎样

防备明明没有见到正式合同，却说你已经看了，阻断了你以后协商合同条款的权利。通过保留录音证据进行规避风险。

2、商品房预售合同

范本合同、五证的证号、房号

3、补充协议

律师帮开发商规避麻烦的协议藏在其中

乙方已经清晰并充分地知晓一切甲方楼盘附近可能的噪声污染源、化工厂、垃圾焚烧站、地铁、轨道交通、高压线等一切有可能对楼盘造成影响的市政设施，乙方同意并认可这些内容。

4、前期物业服务合同
5、业主大会公约
6、抵押贷款合同

收房

验房、先看房后签字、缴费（契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价）

  • 有些房子不能卖！！！
    没有产权的房子、商住房、售后包租的房子

    售后包租伴随的问题：租金不到位、物业管理不善、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路、楼盘烂尾

商品房维权

开发商对业务是有经验对无经验；
组织不起来是常态，组织起来是例外；
业主维权过程：导火索 → 平台 → 产生意见领袖 → 信访、谈判、找媒体 → 业主会分裂多个派系 → 产生1、2、3批意见领袖 → 不了了之

常见问题：组织问题、集资问题、反搭便车